Lorsqu'on achète un bien immobilier en Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), le législateur assure une protection aux acquéreurs contre les vices cachés ou apparents. Les définitions de ces termes sont strictes. Voici donc un résumé des informations importantes à connaître pour l'achat d'un bien en VEFA.
De quels biens s’agit-il ?
Il s'agit de biens immobiliers qui ne sont pas encore achevés et qui sont destinés à être utilisés à des fins d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation. Les dispositions de la loi protègent les acheteurs de ces biens à condition que le vendeur soit également le maître d'ouvrage, que des versements aient été effectués par l'acheteur avant la fin des travaux et que l'immeuble remplisse les critères mentionnés ci-dessus. Dans le cas de copropriétés, la garantie du promoteur s'applique dès qu'au moins un lot a été vendu, que ce soit à terme ou en état futur d'achèvement.
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Les vices et les défauts
Si des garanties existent pour protéger les consommateurs, tels que les acheteurs lors d'une VEFA, la loi établit des distinctions importantes entre les vices apparents, les vices cachés et les défauts de conformité.
Le vice apparent, logiquement, est visible lors de la livraison du bien lorsque les travaux sont achevés. Ils sont facilement détectables lors d'une inspection élémentaire des lieux.
En revanche, le vice caché n'est pas détectable à première vue lors de la réception des travaux et peut même apparaître plus tard.
Enfin, la notion de défaut de conformité est invoquée lorsque le bien livré ne correspond pas globalement ou partiellement à ce qui avait été convenu, sans nécessairement être un défaut technique. Cela peut concerner la couleur, le matériau, la quantité, etc.
Les périodes de garantie variables
Les garanties varient en fonction du type de vice ou de défaut, ce qui est précisé par la loi.
En ce qui concerne les vices apparents, le délai de prescription est passé de un an avant 1987 à 30 ans pour un vendeur particulier et de 10 ans pour un vendeur professionnel (ce qui est souvent le cas pour les VEFA).
Cependant, si l'acheteur ne signale pas les vices apparents lors de la réception du bien, ils sont considérés comme étant « acceptés ». Certains vendeurs tentent donc de transformer les vices cachés en vices présumés pour bénéficier de cette disposition. Tout vice est considéré comme caché, sauf si le vendeur prouve le contraire pour éviter des délais de prescription différents et plus contraignants.
Pour les vices cachés, la garantie du promoteur (le vendeur professionnel dans la plupart des cas) est de 2 ans pour les menus ouvrages et de 10 ans pour les gros ouvrages qui affectent la solidité ou la capacité d'habitation du bien. Dans tous les cas, il est essentiel de signaler le vice dès que possible avant le terme de la prescription et de prendre des mesures judiciaires dans l'année qui suit la dénonciation du vice.
En ce qui concerne les défauts de conformité, la loi ne précise rien de particulier, donc le droit commun s'applique. Le délai de garantie pour agir est de 10 ans pour un vendeur professionnel et de 30 ans pour un particulier. Il convient de noter que pour les défauts de conformité, les délais commencent à courir dès la remise des clés et non à la réception des travaux.
Qui est en charge ?
En général, la responsabilité revient au vendeur, c'est-à-dire le promoteur, pour assurer les effets de la garantie en cas de constat de vice. Même si le bien a été revendu, c'est toujours le promoteur et le premier vendeur qui est responsable. Toutefois, les acquéreurs peuvent poursuivre les architectes ou autres corps de métier. Les garanties professionnelles et les procédures légales seront alors utilisées pour résoudre le litige.
Comment remettre en état ?
Afin de corriger les vices, le vendeur peut proposer soit de remplacer le bien défectueux par un autre, soit de le remettre en état, appelée une réparation en nature. L'acquéreur est dans l'obligation d'accepter cette solution, et ne peut pas exiger l'annulation de la vente ou une remise sur le prix de vente. Toutefois, si le vendeur refuse la réparation en nature, si elle est techniquement impossible ou si elle n'est pas effectuée dans un délai raisonnable, l'acquéreur peut demander au juge d'annuler la vente. Il convient de noter que l'acheteur peut engager une entreprise tierce pour effectuer la réparation en nature, aux frais du vendeur si celui-ci ne peut ou ne veut pas s'en charger.
Quant aux défauts apparents, la loi ne prévoit pas de dispositions spécifiques pour les VEFA, mais le droit commun s'applique. En d'autres termes, le vendeur est tenu de procéder à la réparation, sinon la vente peut être annulée et l'acquéreur indemnisé.
En conclusion
Pour résumer, bien que l'achat en VEFA puisse offrir des avantages financiers et esthétiques, ainsi que des avantages fiscaux potentiels, il peut également comporter des risques et entraîner des litiges. Il est donc essentiel de s'entourer de professionnels expérimentés lors des visites de chantier et de la remise des clés, et de faire appel à un conseiller juridique en cas de vices ou de défauts constatés, étant donné que la législation est très pointilleuse sur les délais pour signaler ces problèmes.
