Que ce soit pour un propriétaire ou un locataire, l'étape de l'état des lieux est importante avant de prendre ou de rendre les clés d'un logement, qu'il s'agisse d'un appartement ou d'une maison. Cette procédure est indispensable à chaque étape, que ce soit lors de l'entrée dans le logement ou lors de la sortie. En d'autres termes, il ne s'agit pas simplement d'une formalité. Elle permet d'éviter des surprises désagréables ainsi que des conséquences juridiques et financières. Nous vous expliquons tout et vous donnons nos conseils.
Pourquoi et comment réaliser un état des lieux ?
L'état des lieux est un document obligatoire qui sert de base juridique pour déterminer les responsabilités en cas de litiges. C'est d'autant plus important lorsque le locataire doit fournir une caution. Par exemple, si un locataire constate une tache d'humidité sur un mur lors de l'état des lieux d'entrée, et que celle-ci est mentionnée dans le document, il ne pourra pas être tenu responsable de cette tache lors de l'état des lieux de sortie. En revanche, si la tâche n'est pas mentionnée lors de l'état des lieux de sortie, le propriétaire ne pourra pas se retourner contre le locataire pour le coût des travaux.
L'état des lieux doit être réalisé en présence du propriétaire ou de son représentant et du locataire. Il peut être effectué à partir d'un modèle disponible sur le site gouvernemental logement-public.lu. Il est conseillé d'utiliser une tablette pour prendre des photographies lors de la visite, en plus d'un support papier ou numérique. Le document doit être signé par les deux parties et conservé sans limite de temps.
Dans le cas où le locataire constate une tache après la signature de l'état des lieux, il peut adresser un courrier recommandé au propriétaire pour demander une modification du document. Cependant, le propriétaire n'est pas obligé d'accepter. Il est donc crucial d'être vigilant lors de la rédaction.
Enfin, il est possible de mandater un tiers pour établir le constat d'état des lieux, tel qu'un agent immobilier ou un huissier de justice. Les honoraires sont à la charge du locataire et peuvent varier de quelques centaines d'euros à un mois de loyer.
Les éléments essentiels à inclure dans l'état des lieux
Il est important de préciser que le document d'état des lieux doit obligatoirement inclure certaines mentions ou informations. Outre le type d'état des lieux (entrée ou sortie), il est nécessaire de mentionner la date, l'adresse précise du logement (avec l'étage et le numéro d'appartement si nécessaire), ainsi que les noms des deux parties (propriétaire et locataire). De plus, le nombre, le détail et l'usage des clés doivent être précisés (porte d'entrée, porte de la cave, etc.), de même que les badges ou pass magnétiques ou numériques le cas échéant. Les relevés des compteurs individuels (électricité, gaz, eau...) sont généralement également notés.
Dans le cas d'un logement meublé, l'inventaire doit être dressé en détaillant les éléments de mobilier (armoires, lits, chaises, etc.), ainsi que le matériel électro-ménager tel qu'un poste de télévision ou une machine à laver, et les objets usuels tels que de la vaisselle. Pour chaque meuble, matériel et objet, un descriptif doit être indiqué (état de marche, traces d'usure, etc.).
Il est essentiel d'être précis et détaillé lors de l'état des lieux d'entrée, car cela facilitera l'état des lieux de sortie et évitera d'éventuels conflits. Il convient donc de noter, par exemple, l'état des revêtements muraux (papier peint ou tapisserie à l'état neuf, ou tapisserie/peinture en très bon état sauf traces, écailles ou taches), ainsi que l'état du sol (lattes de parquet fendues, taches sur la moquette, éléments de carrelage cassés ou ébréchés). Il ne faut pas non plus oublier de mentionner l'état et le bon fonctionnement des huisseries, portes, fenêtres, volets, placards, serrures, sanitaires, robinets, installations électriques, ainsi que les dépendances telles que le grenier ou l'espace vert (en indiquant le nombre et l'état des plantations).
Il est donc fortement recommandé de prendre des photographies lors de l'état des lieux et de les joindre au document pour une documentation complète et objective.
Que doit-on savoir sur la garantie dans le cadre d'une location ?
Comme précisé précédemment, le remboursement de la garantie (ou caution) versée par le locataire lors de l'entrée dans les lieux dépend de l'état des lieux de sortie comparé à l'état des lieux d'entrée. Toutefois, il est important de noter que les dégradations résultant d'un usage normal, de l'usure ou de la vétusté ne sont pas considérées comme des dommages. Par exemple, un petit trou dans le mur causé par la fixation d'un tableau n'a pas besoin d'être mentionné.
La jurisprudence stipule que le locataire n'a pas à remettre le logement à neuf, mais simplement dans l'état dans lequel il l'a reçu. Cependant, si des dommages ont été causés par le locataire, il peut soit les réparer avant l'état des lieux de sortie, soit la somme correspondante sera déduite de la garantie. Si cette dernière est insuffisante, le locataire sera tenu de payer un complément.
Il est important de préciser que si des travaux ont été effectués par le locataire sans l'accord préalable du propriétaire, ce dernier peut exiger que le locataire paye les frais de remise en état. En revanche, si le locataire a remplacé le papier peint ou effectué des travaux mineurs d'entretien, cela ne pose pas de problème.
Enfin, si des travaux doivent être effectués suite à des dommages causés par le locataire et que cela entraîne un retard dans la remise en location du bien, le manque à gagner peut également être imputé au locataire.
Conclusion
Il est donc essentiel de réaliser un état des lieux précis à l'entrée et à la sortie du logement. En effet, il existe des pièges à éviter pour le locataire et le propriétaire. Si le bail contient une clause qui oblige le locataire à déclarer avoir pris les lieux en bon état, en l'absence d'un état des lieux d'entrée, le locataire ne pourra pas prouver le contraire en fin de bail. Ainsi, il sera responsable de toutes les dégradations constatées. De même, en l'absence d'un état des lieux d'entrée ou s'il est mal rédigé, la garantie locative ne pourra pas être utilisée comme remboursement des éventuelles dégradations causées par le locataire. Il est donc important de bien documenter l'état du logement à l'entrée et à la sortie pour éviter tout litige ultérieur.
