Étape 1
Vous signez un acte de vente en état futur d’achèvement qui prévoit de payer le prix total par tranches, selon l’état d’avancement des travaux.
Ce genre de contrat est régi par la loi luxembourgeoise.
Étape 2
Le promoteur est obligé de vous proposer une garantie d’achèvement, qui sera annexé à l’acte notarié de vente et enregistrée avec lui.
Par cette garantie, une banque s’engage à payer les sommes nécessaires à l’achèvement complet de la construction conformément aux termes du contrat, pour le cas où le vendeur n’exécute pas son obligation d’achèvement.
La banque peut remplacer cette garantie d’achèvement par une garantie de remboursement. Dans ce cas, elle s’engage à rembourser à l’acquéreur les versements effectués par ce dernier.
Étape 3
Outre l’acte de vente, vous signez également un acte de copropriété fixant les parties communes.
Un règlement de copropriété définit entre les copropriétaires les règles de la vie en commun.
Lors de la réception de votre nouveau logement, un protocole de réception faisant état des manquements et des défauts éventuels est établi. En contresignant ce protocole, le constructeur s’engage à effectuer les travaux nécessaires dans les meilleurs délais.
La garantie décennale accordée par le constructeur couvre le bâtiment de vices cachés pendant 10 ans à dater de la réception de l’appartement.
L’avis d’un expert en bâtiment peut également vous être utile pour estimer la valeur de la bâtisse, dépister les vices cachés (fissures, humidités) et évaluer les réparations à exécuter.
Lorsque vous avez trouvé la maison ou l’appartement qui vous convient, vous pouvez signer un compromis de vente.
Pour le cas où l’acheteur finance l’acquisition immobilière par un prêt, il est d’usage d’ajouter au compromis une clause suspensive prévoyant l’annulation pure et simple de celui-ci si les fonds nécessaires ne sont pas obtenus auprès de la banque.
Certains travaux de rénovation ou de transformation peuvent s’avérer indispensables.
Le cas échéant, n’oubliez pas de demander auprès de l’Administration communale les autorisations nécessaires.
L’Administration communale, l’Administration du Cadastre, votre notaire et votre architecte pourront vous fournir les réponses à ces questions.
Si vous désirez vous occuper personnellement des différentes phases du projet, la construction sur mesure vous garantit un large éventail de possibilités d’intervention. L’architecte en charge de votre plan élabore un avant-projet qui tient compte à la fois de vos goûts et de vos possibilités financières. Il prépare également un descriptif détaillé donnant des indications précises sur les finitions intérieures et extérieures, les installations et les matériaux utilisés. Une fois le projet définitif arrêté, l’architecte vous fournit un plan détaillé et planifie les diverses phases de la construction.
Il vous revient de soumettre des appels d’offres aux différents corps de métiers concernés, d’examiner les soumissions et de choisir les entreprises qui travailleront à l’exécution de votre projet. Votre architecte peut vous aider à trouver l’entreprise de construction la plus compétitive et la plus compétente, avec des références vérifiables.
Afin de vous décharger de la responsabilité et de la mise en œuvre des travaux, vous pouvez choisir la formule « maison clés en main ». L’entreprise de construction coordonne les travaux, surveille et garantit les délais et la qualité des prestations. Vous signez avec le constructeur un contrat d’achat ou de construction assorti d’un cahier des charges décrivant les travaux à réaliser.
Si le prix de votre maison est à payer par tranches, vous êtes en droit de demander à votre constructeur la garantie financière d’une banque. Par cette garantie, la banque s’engage à payer les sommes nécessaires à l’achèvement de la construction, pour le cas où le constructeur n’exécute pas son obligation d’achèvement.
Le jour de la remise de clés, vous signez avec le constructeur un protocole de réception de la maison, qui constate la fin des travaux et leur conformité au descriptif. Une garantie décennale, couvrant pendant 10 ans l’ensemble de l’œuvre des vices cachés, vous est accordée par le constructeur. Elle débute à la date de la réception de la maison et doit figurer par écrit dans le protocole de réception.
En effet, le solde obtenu entre d’une part, toutes les dépenses à faire pour réaliser l’acquisition ou la construction du logement et d’autre part toutes les différentes ressources de financement dont vous disposez, représentera le montant à emprunter.
Afin de vous aider à établir le plan de financement de votre projet immobilier, vous pouvez vous servir du tableau récapitulatif ci-dessous dans lequel nous avons repris les dépenses à supporter et les ressources financières dont vous pourrez éventuellement disposer.
DÉPENSES | RESSOURCES |
Coût du terrain Prix de la construction / acquisition Coût d’aménagements et de transformation Frais d’acte de vente Frais d’acte hypothécaire Frais d’architecte Prime d’assurance solde restant dû * Frais imprévus Frais accessoires |
Épargne / fonds propres Fonds provenant d’un plan d’épargne logement Produit résultant d’une assurance vie Dons divers Primes accordées par l’État Primes accordées par la Commune Remboursement de la TVA |
TOTAL DES DÉPENSES | TOTAL DES RESSOURCES |
La formule pour établir le financement nécessaire à la construction / acquisition de votre logement :
TOTAL DÉPENSES - TOTAL RESSOURCES = PRÊT AU LOGEMENT NÉCESSAIRE
l’assurance solde restant dû vous permet d’assurer un certain capital en cas de décès pendant une période déterminée.
Dans le cadre d’un prêt immobilier, si l’assuré décède au cours de cette période, la compagnie d’assurances s’engage à rembourser le solde du prêt restant dû au bénéficiaire.
Les proches sont mis à l’abri des charges financières liées au crédit en cas de décès de l’assuré.
En principe, le remboursement commence avec l’octroi du crédit immobilier. Cependant, la plupart des organismes de crédit permettent à l’emprunteur de commencer ses remboursements après une période d’utilisation à convenir il s’agit du remboursement du capital différé.
Ainsi, si vous avez acheté un logement dont la construction ou la rénovation n’est pas encore achevée et que vous continuez à payer le loyer de votre demeure actuelle, vous ne remboursez, jusqu’au moment du déménagement, que les intérêts dus pour cette période. Les mensualités « normales » ne sont payées qu’à partir du déménagement.
Considérez le tiers (33%) de vos revenus permanents comme point de repère pour décider judicieusement de la partie de votre budget à attribuer aux remboursements mensuels de votre prêt logement.
Vous voulez vous assurer un budget équilibré ? Maintenez un niveau de vie approprié, en tenant compte de vos revenus permanents et de vos charges fixes.
La capacité de remboursement conseillée pour cet exemple est de : Revenu mensuel disponible (5 756,00 €) x 33 % (soit un tiers de vos revenus) |
= 1 899,69 € |
Revenu mensuel net de l’époux (impôts déduits) Revenu mensuel net de l’épouse (impôts déduits) + Allocations familiales + Autres revenus fixes (=après impôts) |
3 000,00 € 3 000,00 € 185,60 € 0 € |
TOTAL DES REVENUS | 6 185,60 € |
- Charges actuelles mensuelles (prêts en cours, prime d’assurance…) | 429,00 € |
REVENU MENSUEL NET DISPONIBLE | 5 756,60 € |
Ce solde ne doit pas dépasser +/- un tiers (1/3) du revenu mensuel disponible afin de vous permettre de mener une vie décente.
L’obtention d’un crédit immobilier est soumise à certaines conditions de base ainsi qu’à des garanties requises par l’organisme de crédit.
La sécurité financière de votre famille ainsi que le succès à long terme de votre projet en dépend.
Pourtant, à partir du moment où on a décidé de fonder une famille, être prévoyant devrait être un réflexe naturel. Nous ne sommes pas seulement responsables de nous-mêmes, mais aussi de notre conjointe et de nos enfants.
Lorsque vous souscrivez un emprunt logement il vous sera normalement obligatoire de conclure une, voire plusieurs assurances. Les contrats d’assurance ont pour objet de garantir l’établissement prêteur mais également les personnes elles-mêmes
Cette assurance couvre votre emprunt du solde restant à payer en cas de décès.
Votre conjoint ou vos héritiers deviendront propriétaires de l’immeuble, sans devoir rembourser à votre place les mensualités restantes (capital & intérêts).
Elle constitue aussi une sécurité pour la famille (conjoint, enfants) car en cas de décès le remboursement du crédit immobilier est pris en charge par l’assurance (en tout ou en partie, selon les modalités choisies).
Il vous est également possible de répartir le capital sur les deux " têtes ", en tenant compte :
Montant fiscalement déductible de l’assurance solde restant dû :
Contribuable | Plafond majoré (jusqu’à 30 ans) | Plafond surmajoré (31 à 49 ans, tranche multipliée par le nombre d’années) | Plafond surmajoré (50 ans et plus) |
---|---|---|---|
sans enfant | 3 000 € | 240 € | 7 800 € |
avec 1 enfant | 3 672 € | 294 € | 9 547 € |
avec 2 enfants | 4 344 € | 347 € | 11 294 € |
avec 3 enfants | 5 016 € | 401 € | 13 041 € |
avec 4 enfants | 5 688 € | 455 € | 14 788 € |
Si vous avez déjà contracté une assurance-vie, celle-ci peut éventuellement être modifiée en assurance solde restant dû (sous certaines conditions).
Le mieux est donc de prendre contact avec votre assureur, pour déterminer ensemble si, et dans quelles conditions, votre assurance-vie peut être commuée en assurance solde restant dû.
Cette assurance garantit l’immeuble, et a pour objet de rembourser le prix ou de reconstruire le logement après un sinistre.
Dans le cas d’une location, la loi considère que le locataire est responsable du sinistre, sauf s’il peut prouver le contraire.
Dégâts des eaux – foudre – tempête – grêle – risques électriques – dégâts des eaux – vol – tentative de vol – vandalisme.
Depuis 1992, la loi prévoit aussi les dommages causés par un attentat ou un conflit du travail.
En raison de cette extension des risques couverts, l’assurance " incendie " a pris le nom d’assurance " habitation ".
La responsabilité civile peut généralement être incluse dans le même contrat.
Il convient donc de calculer ce montant aussi précisément que possible au moment de la conclusion de l’assurance, mais aussi de le réviser régulièrement.
Il est recommandé de garder des photos et autres preuves éventuelles de vos objets mobiliers et objets de valeur.
Elle offre au propriétaire la garantie qu’il sera indemnisé durant 10 ans après l’achèvement des travaux, en cas de problèmes de la construction.
Comme elle n’est pas obligatoire mais qu’elle peut être très utile, il convient au propriétaire de s’assurer - avant l’engagement - que l’édificateur a contracté une telle assurance.
Si elle n’est pas comprise dans votre contrat d’assurance " habitation ", souscrivez-y séparément.
Dans les faits, elle couvre tous les dommages dont vous seriez responsables et qui ne sont pas repris dans les clauses incendie, tempête, dégâts des eaux, etc., de votre assurance " habitation ".
La loi vous tient pour responsable.
Vous serez tenu d’indemniser intégralement la victime, sans limite ou plafond d’indemnisation.
Elle intervient pour les dégâts occasionnés pendant la construction de l’immeuble.
Le gouvernement luxembourgeois a adopté une série de nouvelles lois dans le domaine de la politique du logement afin d’encourager par des mesures précises et ciblées l’offre en matière de logement. Les nouvelles lois allègent la pression fiscale grevant la vente de terrains à bâtir, d’immeubles d’habitation ainsi que l’acquisition et la construction d’immeubles d’habitation.
La création d’un logement englobe :
La rénovation d’un logement englobe :
Sont exclus du régime de faveur fiscal
Travaux pouvant bénéficier de la faveur fiscale en matière de TVA:
Travaux | Création du logement | Rénovation suite à l’acquisition | Rénovation de logements âgés de minimum 20 ans |
---|---|---|---|
Travaux d’excavation | Oui | Oui | Non |
Éléments porteurs concourant à la stabilité ou à la solidité du bâtiment | Oui | Oui | Oui |
Éléments assurant les clos, le couvert et l’étanchéité, y compris les chapes | Oui | Oui | Oui |
Construction ou démolition de murs intérieurs de séparation | Oui | Oui | Oui |
Percée de nouvelles portes ou de fenêtres | Oui | Oui | Oui |
Murage de portes ou de fenêtres existantes | Oui | Oui | Oui |
Façades | Oui | Oui | Oui |
Plâtrage de bâtiment | Oui | Oui | Oui |
Escaliers et rampes | Oui | Oui | Oui |
Plafonds et cloisons fixes | Oui | Oui | Oui |
Portions de canalisations, tuyauteries, conduites et gaines de toutes sortes logées à l’intérieur des murs, plafonds ou planchers, ainsi que celles logées dans la terre et servant au raccordement aux infrastructures publiques | Oui | Oui | Oui |
Ascenseurs et monte-charge dans les maisons à appartements ainsi que les charpentes fixes | Oui | Oui | Non |
Bâtis et huisseries des portes intérieures | Oui | Oui | Non |
Portes intérieures | Oui | Oui | Non |
Équipements sanitaires | Oui | Oui | 1 |
Installation de chauffage | Oui | Oui | 1 |
Serrurerie de bâtiment | Oui | Oui | Non |
Revêtement en tout genre pour murs, sols et plafonds | Oui | 2 | Non |
Peinture intérieure et extérieure, y compris les papiers peints | Oui | 2 | Non |
Chaque facture doit individuellement porter sur un montant hors TVA dépassant mille deux cent cinquante euros (1 250 €).
Toute personne ayant effectué ou fait effectuer les travaux énumérés ci-avant, sans bénéficier de l’application directe du taux de 3%, peut demander le remboursement de la TVA, à condition que:
Un relevé des factures accompagné des originaux des factures ainsi que des preuves de paiement est à annexer.
D’après la réglementation applicable avant l’entrée en vigueur de ce texte, l’avantage fiscal accordé était remis en cause lorsque le logement pour lequel il avait été accordé était vendu ou affecté à des fins autres que d’habitation principale dans les dix ans à partir du 1er janvier de l’année d’achèvement des travaux avantagés.
Conformément au nouveau texte, l’avantage fiscal est à restituer intégralement avec intérêts au taux légal à compter du jour de son octroi, si le logement est affecté à d’autres fins que d’habitation principale dans un délai de deux ans à compter du 1er janvier de l’année suivant celle au cours de laquelle les travaux éligibles ont été achevés.
Afin de stimuler la construction de logements, l’État soumet la création et la rénovation d’un logement au taux super-réduit de 3%, à condition qu’il soit affecté à des fins d’habitation principale, soit directement par le propriétaire, soit indirectement dans le locataire.
Par logement, on entend tout immeuble ou partie d’immeuble représentant une unité distincte (p.ex. appartement) susceptible d’être habitée à titre principal, y compris garage, cave et parties communes intérieures qui en sont les accessoires.
L’utilisation simultanée d’un logement à des fins d’habitation principale et à d’autres fins donne droit à la faveur fiscale, à condition que la surface réservée à l’habitation principale dépasse trois quarts de la surface totale.
Lorsque cette surface est inférieure ou égale à ladite proportion, le bénéfice de la faveur fiscale n’est accordé que proportionnellement à la partie réservée à l’habitation principale.
Peut être autorisée pour les travaux de création et de rénovation effectués par les corps de métier dans les limites et les conditions fixées par le règlement grand-ducal du 30 juillet 2002 concernant l’application de la taxe sur la valeur ajoutée à l’affectation d’un logement à des fins d’habitation principale et aux travaux de création et de rénovation effectués dans l’intérêt de logements affectés à des fins d’habitation principale et fixant les conditions et modalités d’exécution y relatives.
La demande, respectant la forme prescrite par l’administration, est signée par l’assujetti et contresignée par son client.
Dans la pratique, on peut s’imaginer que l’entreprise envoie ladite demande avec son devis au client afin qu’il l’approuve, la complète et la signe.
Sans une autorisation préalable, l’entreprise est obligée de facturer le taux généralement applicable en la matière et le propriétaire doit recourir à la procédure de remboursement afin de bénéficier, le cas échéant, de la restitution de la TVA jusqu’au taux super-réduit de 3%.
La faveur fiscale résultant de l’application directe du taux super-réduit de 3% respectivement du remboursement jusqu’au taux de 3% ne peut excéder 50 000 € par logement créé ou / et rénové.
Si le bénéficiaire ou ses ayants-droits vendent le logement ou en changent l’affectation dans un délai de 10 ans, ils doivent restituer en tout ou en partie la faveur fiscale.
Toutefois, en cas de vente, il est fait abstraction de la régularisation lorsque l’acquéreur continue à affecter le logement aux fins d’une habitation principale et à condition qu’il déclare continuer la personne du cédant dont il reprend les droits et obligations en matière de TVA.
Toute transmission à titre onéreux ou affectation à des fins autres que l’habitation principale est à déclarer par écrit à l’administration, sous peine d’amende, dans le délai d’un mois.
L’octroi du crédit d’impôt est subordonné à certaines conditions, notamment :
L’abattement leur est appliqué lorsqu’ils occupent réellement l’immeuble.
Il est important de noter que ces acquéreurs sont tenus également à la condition que l’acte notarié contienne les engagements prévus à l’article 7 de la loi, notamment celui d’occuper personnellement l’immeuble.
Pour obtenir la restitution des droits, l’acquéreur adressera une demande écrite au receveur compétent, appuyée d’un certificat de résidence.
Après cinq ans d’occupation, les acquéreurs sont libres de disposer de leur logement, l’abattement étant définitivement acquis.
Pour obtenir une nouvelle réduction il faut notamment que deux conditions soient remplies :
Le délai d’occupation ie le délai dans lequel les acquéreurs doivent occuper l’immeuble acquis.
L’article 10 stipule que l’occupation doit être effective dans un délai de deux ans à compter de la date de l’acte notarié d’acquisition. En cas d’acquisition d’une place à bâtir ou d’un immeuble en voie de construction, ce délai est fixé à quatre ans.
Toutefois, ceux-ci peuvent être prorogés par décision du directeur de l’administration de l’enregistrement.
En cas de non respect du délai d’occupation :
A défaut de demandes en prorogation, l’inobservation des délais de deux respectivement quatre ans, respectivement prorogés, donne lieu au remboursement total de l’abattement accordé pour l’opération concernée.
Dans tous les cas où il y a lieu au remboursement, celui-ci est restitué à l’administration avec les intérêts légaux à partir du jour de l’octroi de l’abattement.
La durée d’occupation, ie le temps d’occupation de l’habitation, requis pour bénéficier définitivement de l’abattement fiscal.
L’occupation doit rester un fait acquis pendant une durée ininterrompue de cinq ans au moins.
Toutefois le directeur de l’administration de l’enregistrement peut dispenser de cette condition dans les cas où celle-ci ne peut être respectée pour des cas de force majeure ou à la suite d’une situation telle que :
Cette liste n’est pas limitative. D’autres cas pourront être pris en considération, pour autant que les faits et circonstances de l’abandon sont indépendants de la volonté ses bénéficiaires.
En cas de non respect du délai d’occupation :
Les acquéreurs, qui au cours de la période d’occupation de cinq ans, vendront l’immeuble respectivement l’affecteront à un autre usage sont soumis à l’obligation de remboursement comme en cas de non respect du délai d’occupation.
Étant donné que ce remboursement a pour effet de reconstituer le crédit d’impôt jusqu’à concurrence de l’abattement consenti et remboursé, les acquéreurs jouiront de nouveau de la totalité de leur crédit, sous réserve de rembourser les intérêts dus sur l’abattement.
Enfin. Vous avez trouvé votre nouveau logement et maintenant vous vous apprêtez à déménager. Quoi de plus simple, pensez-vous ! La réalité risque de vous détromper rapidement.
Le déménagement ne s'improvise pas. Au contraire, plus vous vous y prendrez tôt, plus vous serez prévoyant, et plus il se déroulera de manière souple et fluide. En général vous voulez transférer votre habitation sans dégâts, pertes ou complications administratives. Pour ce faire il vous faut prendre quelques précautions.
Aussi, pour vous éviter des déconvenues, nous vous proposons quelques conseils pratiques, de bon sens : ce qu'il ne faut pas oublier avant, pendant et après le déménagement.
Louer une camionnette et convoquer quelques amis, est la façon la moins coûteuse pour réaliser son déménagement.
Ce jour là vous devrez vous dépenser et y mettre toute votre volonté…
Les entreprises professionnelles de déménagement vous permettent d’économiser votre temps et vos efforts. Pour éviter la casse, mieux vaut faire appel à une équipe de déménageurs professionnels. Conseils et savoir-faire sont en effet très appréciables dans ces moments toujours un peu fébriles. Les professionnels sont expérimentés et mieux organisés, ils ont aussi un matériel adéquat qui leur permettra de ne pas endommager les meubles et vos objets fragiles.
De plus, en cas de bris ou de détérioration par un déménageur, les dégâts seront couverts par l’assurance de la société, responsable contractuellement des biens qui lui ont été confiés.
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