FAQ

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Financer son projet

1. Le projet & conseils pratiques

  • 1.1. Acquérir un appartement dans une résidence sur plans

    Étape 1

    Vous signez un acte de vente en état futur d’achèvement qui prévoit de payer le prix total par tranches, selon l’état d’avancement des travaux.

    Ce genre de contrat est régi par la loi luxembourgeoise.

    Étape 2

    Le promoteur est obligé de vous proposer une garantie d’achèvement, qui sera annexé à l’acte notarié de vente et enregistrée avec lui.

    Par cette garantie, une banque s’engage à payer les sommes nécessaires à l’achèvement complet de la construction conformément aux termes du contrat, pour le cas où le vendeur n’exécute pas son obligation d’achèvement.

    La banque peut remplacer cette garantie d’achèvement par une garantie de remboursement. Dans ce cas, elle s’engage à rembourser à l’acquéreur les versements effectués par ce dernier.

    Étape 3

    Outre l’acte de vente, vous signez également un acte de copropriété fixant les parties communes.

    Un règlement de copropriété définit entre les copropriétaires les règles de la vie en commun.

    Lors de la réception de votre nouveau logement, un protocole de réception faisant état des manquements et des défauts éventuels est établi. En contresignant ce protocole, le constructeur s’engage à effectuer les travaux nécessaires dans les meilleurs délais.

    La garantie décennale accordée par le constructeur couvre le bâtiment de vices cachés pendant 10 ans à dater de la réception de l’appartement.

  • 1.2. Acheter une maison ou un appartement existant

    L’avis d’un expert en bâtiment peut également vous être utile pour estimer la valeur de la bâtisse, dépister les vices cachés (fissures, humidités) et évaluer les réparations à exécuter.

    Lorsque vous avez trouvé la maison ou l’appartement qui vous convient, vous pouvez signer un compromis de vente.

    Pour le cas où l’acheteur finance l’acquisition immobilière par un prêt, il est d’usage d’ajouter au compromis une clause suspensive prévoyant l’annulation pure et simple de celui-ci si les fonds nécessaires ne sont pas obtenus auprès de la banque.

    Certains travaux de rénovation ou de transformation peuvent s’avérer indispensables.

    Le cas échéant, n’oubliez pas de demander auprès de l’Administration communale les autorisations nécessaires.

  • 1.3. Choisir un terrain à bâtir approprié
    1. Représente-t-il un véritable terrain à bâtir, doté d’une autorisation de construire délivrée par l’Administration des Ponts et Chaussées est requise pour l’alignement de la maison.
    2. Vous devez disposer d’un permis de construire, accordé sur base de votre plan d’architecte par l’Administration communale.
    3. Les raccordements indispensables, tels que les égouts, l’eau, l’électricité, le téléphone et éventuellement le gaz sont-ils disponibles ?
    4. Le terrain ne comporte-t-il pas de servitudes cachées, comme un passage, une source, une canalisation communale ?

    L’Administration communale, l’Administration du Cadastre, votre notaire et votre architecte pourront vous fournir les réponses à ces questions.

  • 1.4. Construire une maison individuelle

    Si vous désirez vous occuper personnellement des différentes phases du projet, la construction sur mesure vous garantit un large éventail de possibilités d’intervention. L’architecte en charge de votre plan élabore un avant-projet qui tient compte à la fois de vos goûts et de vos possibilités financières. Il prépare également un descriptif détaillé donnant des indications précises sur les finitions intérieures et extérieures, les installations et les matériaux utilisés. Une fois le projet définitif arrêté, l’architecte vous fournit un plan détaillé et planifie les diverses phases de la construction.

    Il vous revient de soumettre des appels d’offres aux différents corps de métiers concernés, d’examiner les soumissions et de choisir les entreprises qui travailleront à l’exécution de votre projet. Votre architecte peut vous aider à trouver l’entreprise de construction la plus compétitive et la plus compétente, avec des références vérifiables.

    Afin de vous décharger de la responsabilité et de la mise en œuvre des travaux, vous pouvez choisir la formule « maison clés en main ». L’entreprise de construction coordonne les travaux, surveille et garantit les délais et la qualité des prestations. Vous signez avec le constructeur un contrat d’achat ou de construction assorti d’un cahier des charges décrivant les travaux à réaliser.

    Si le prix de votre maison est à payer par tranches, vous êtes en droit de demander à votre constructeur la garantie financière d’une banque. Par cette garantie, la banque s’engage à payer les sommes nécessaires à l’achèvement de la construction, pour le cas où le constructeur n’exécute pas son obligation d’achèvement.

    Le jour de la remise de clés, vous signez avec le constructeur un protocole de réception de la maison, qui constate la fin des travaux et leur conformité au descriptif. Une garantie décennale, couvrant pendant 10 ans l’ensemble de l’œuvre des vices cachés, vous est accordée par le constructeur. Elle débute à la date de la réception de la maison et doit figurer par écrit dans le protocole de réception.

2. Le prêt immobilier : taux intérêt et durée

  • 2.1. Explications générales
    • le crédit immobilier est un crédit pour acheter un bien immobilier : terrain à bâtir, appartement, maison…
    • il s’agit souvent d’un crédit hypothécaire (d’un crédit avec hypothèque)
    • en faisant une hypothèque sur un bien immobilier, le souscripteur met en gage un bien (généralement le bien immobilier pour lequel le crédit est demandé), qui constitue la garantie pour l’organisme qui émet le crédit à l’emprunteur
    • ce bien immobilier mis en gage est inscrit au registre des hypothèques et le prêteur (l’organisme de crédit) se réserve un droit de priorité de remboursement si l’emprunteur devait vendre son bien pour régler ses dettes
    • les intérêts constituent le coût du crédit immobilier, et donc la rétribution de l’organisme de crédit.
  • 2.2. Type de taux d’intérêts

    Taux variable

    • moyen de financement le plus utilisé au Luxembourg
    • adapté régulièrement à l’évolution des taux d’intérêts du marché
    • permet aussi d’effectuer des remboursements supplémentaires et de raccourcir de cette façon la durée du prêt
    • comporte peu de risques, car le taux est celui du marché

    Taux fixe révisable

    • le taux d’intérêt est fixé en général pour une période 3, 5 ou 10 ans
    • durant cette période, le taux reste inchangé, ce qui permet de prévoir exactement les montants à rembourser et protège l’emprunteur contre une hausse éventuelle des taux d’intérêts jusqu’à la prochaine révision des taux
    • à l’échéance de la période choisie, le taux d’intérêt est revu et peut de nouveau être fixé pour une période fixe, ou remplacé par un taux variable

    Taux fixe à long terme

    • le taux est fixé lors de la signature du contrat pour toute la période du crédit (généralement 15 ou 20 ans)
    • avantage : le montant des remboursements peut donc être prévu exactement
    • désavantage : l’emprunteur est protégé contre une éventuelle hausse des taux du marché, mais ne bénéfice pas non plus d’une éventuelle baisse de ces taux
    • possibilité de souscrire un prêt avec partie variable et partie fixe pour balancer le risque
  • 2.3. Durée du crédit immobilier
    • la durée peut varier en fonction des désirs de l’emprunteur et de ses facultés de remboursement
    • elle peut aussi varier avec le type de l’objet à financer
    • dans le cas du taux variable, la durée peut aussi être réduite par des remboursements anticipés
    • à Luxembourg, la durée la plus commune d’un prêt au logement est de 20 ans
    • la tendance est que les organismes financiers prolongent de plus en plus la durée des prêts au logement pour en faciliter l’accès à leurs clients
    • des organismes financiers proposent une durée de 20 à 30 ans
    • certaines banques de la place prolongent sous certaines conditions particulières la durée des prêts au logement jusqu’à 40 ans

3. Plan de financement

  • 3.1. Le plan de financement permet à l’acquéreur de bien connaître le montant à emprunter.

    En effet, le solde obtenu entre d’une part, toutes les dépenses à faire pour réaliser l’acquisition ou la construction du logement et d’autre part toutes les différentes ressources de financement dont vous disposez, représentera le montant à emprunter.

    Afin de vous aider à établir le plan de financement de votre projet immobilier, vous pouvez vous servir du tableau récapitulatif ci-dessous dans lequel nous avons repris les dépenses à supporter et les ressources financières dont vous pourrez éventuellement disposer.

    DÉPENSES RESSOURCES
    Coût du terrain
    Prix de la construction / acquisition
    Coût d’aménagements et de transformation
    Frais d’acte de vente
    Frais d’acte hypothécaire
    Frais d’architecte
    Prime d’assurance solde restant dû *
    Frais imprévus
    Frais accessoires
    Épargne / fonds propres
    Fonds provenant d’un plan d’épargne logement
    Produit résultant d’une assurance vie
    Dons divers
    Primes accordées par l’État
    Primes accordées par la Commune
    Remboursement de la TVA
    TOTAL DES DÉPENSES TOTAL DES RESSOURCES

    La formule pour établir le financement nécessaire à la construction / acquisition de votre logement :

    TOTAL DÉPENSES - TOTAL RESSOURCES = PRÊT AU LOGEMENT NÉCESSAIRE

    l’assurance solde restant dû vous permet d’assurer un certain capital en cas de décès pendant une période déterminée.
    Dans le cadre d’un prêt immobilier, si l’assuré décède au cours de cette période, la compagnie d’assurances s’engage à rembourser le solde du prêt restant dû au bénéficiaire.
    Les proches sont mis à l’abri des charges financières liées au crédit en cas de décès de l’assuré.

4. Remboursement et garanties

  • 4.1. Remboursement
    • du montant emprunté
    • du taux d’intérêt
    • de la durée du financement

    En principe, le remboursement commence avec l’octroi du crédit immobilier. Cependant, la plupart des organismes de crédit permettent à l’emprunteur de commencer ses remboursements après une période d’utilisation à convenir il s’agit du remboursement du capital différé.

    Ainsi, si vous avez acheté un logement dont la construction ou la rénovation n’est pas encore achevée et que vous continuez à payer le loyer de votre demeure actuelle, vous ne remboursez, jusqu’au moment du déménagement, que les intérêts dus pour cette période. Les mensualités « normales » ne sont payées qu’à partir du déménagement.

    Considérez le tiers (33%) de vos revenus permanents comme point de repère pour décider judicieusement de la partie de votre budget à attribuer aux remboursements mensuels de votre prêt logement.

    Vous voulez vous assurer un budget équilibré ? Maintenez un niveau de vie approprié, en tenant compte de vos revenus permanents et de vos charges fixes.

    Exemple de calcul du revenu disponible et de la capacité de remboursement

    La capacité de remboursement conseillée pour cet exemple est de :

    Revenu mensuel disponible (5 756,00 €) x 33 % (soit un tiers de vos revenus)
    = 1 899,69 €
    Revenu mensuel net de l’époux (impôts déduits)
    Revenu mensuel net de l’épouse (impôts déduits)
    + Allocations familiales
    + Autres revenus fixes (=après impôts)
    3 000,00 €
    3 000,00 €
    185,60 €
    0 €
    TOTAL DES REVENUS 6 185,60 €
    - Charges actuelles mensuelles (prêts en cours, prime d’assurance…) 429,00 €
    REVENU MENSUEL NET DISPONIBLE 5 756,60 €

    Ce solde ne doit pas dépasser +/- un tiers (1/3) du revenu mensuel disponible afin de vous permettre de mener une vie décente.

  • 4.2. Garanties

    L’obtention d’un crédit immobilier est soumise à certaines conditions de base ainsi qu’à des garanties requises par l’organisme de crédit.

    • L’organisme de crédit exige en général un apport personnel de l’emprunteur (de 10 à 25% du coût total), qui est en fonction de sa situation et de s es possibilités de remboursement.
    • En général, la banque ne veut p.ex. pas financer les frais qui n’ajoutent rien à la valeur de l’immeuble, comme la prime d’assurance, les frais d’hypothèque…
    • Dans certains cas (si les moyens de remboursement de l’emprunteur sont largement garantis et que le risque de non-remboursement est limité), le financement de la totalité des coûts par l’organisme de crédit est possible.
    • Grâce à l’hypothèque, le bien immobilier est lui-même pris en garantie par l’organisme de crédit, qui se réserve le droit de donner le bien immobilier en vente lorsque le débiteur ne peut plus faire face à ses remboursements.
    • Ceci constitue cependant une mesure extrême, appliquée uniquement s’il n’y a pas d’autre solution.
    • L’organisme de crédit exige en général aussi une assurance solde restant dû, qui couvre le solde à rembourser en cas de décès prématuré de l’emprunteur.
    • L’organisme de crédit exige la souscription d’une assurance incendie (le plus souvent gratuite) pendant la période de construction d’un immeuble
    • D’autres garanties sont envisageables, telles que :
      • une cession sur salaire
      • une hypothèque sur un autre immeuble
      • le nantissement d’un compte de portefeuille-titres
      • une garantie bancaire
      • la mise en gage d’une assurance-vie
      • le cautionnement d’une autre banque ou l’aval d’un tiers
      • etc.


Assurer son bien

1. Logement et assurances font la paire !

  • 1.1. Pas de projet immobilier sérieux sans une assurance solide.

    La sécurité financière de votre famille ainsi que le succès à long terme de votre projet en dépend.

    Pourtant, à partir du moment où on a décidé de fonder une famille, être prévoyant devrait être un réflexe naturel. Nous ne sommes pas seulement responsables de nous-mêmes, mais aussi de notre conjointe et de nos enfants.

    Lorsque vous souscrivez un emprunt logement il vous sera normalement obligatoire de conclure une, voire plusieurs assurances. Les contrats d’assurance ont pour objet de garantir l’établissement prêteur mais également les personnes elles-mêmes

2. Assurance solde restant dû

  • 2.1. Définition

    Cette assurance couvre votre emprunt du solde restant à payer en cas de décès.

    Votre conjoint ou vos héritiers deviendront propriétaires de l’immeuble, sans devoir rembourser à votre place les mensualités restantes (capital & intérêts).

    Elle constitue aussi une sécurité pour la famille (conjoint, enfants) car en cas de décès le remboursement du crédit immobilier est pris en charge par l’assurance (en tout ou en partie, selon les modalités choisies).

  • 2.2. Ce qu’il faut savoir

    Il vous est également possible de répartir le capital sur les deux " têtes ", en tenant compte :

    • qu’en cas de disparition d’un des deux emprunteurs, seule la dette de celui-ci s’effacera et le survivant devra continuer à payer sa partie de l’emprunt.
    • elle peut être payée comme prime unique (incluse dans le montant du prêt et déductible fiscalement, donc avantageux) ou par des primes annuelles.
    • le capital assuré décroît annuellement en fonction des remboursements déjà effectués.
    • le montant de l’assurance est principalement fonction du montant emprunté et de l’âge de l’assuré.
  • 2.3. Avantages fiscaux en cas de prime unique

    Montant fiscalement déductible de l’assurance solde restant dû :

    Contribuable Plafond majoré (jusqu’à 30 ans) Plafond surmajoré (31 à 49 ans, tranche multipliée par le nombre d’années) Plafond surmajoré (50 ans et plus)
    sans enfant 3 000 € 240 € 7 800 €
    avec 1 enfant 3 672 € 294 € 9 547 €
    avec 2 enfants 4 344 € 347 € 11 294 €
    avec 3 enfants 5 016 € 401 € 13 041 €
    avec 4 enfants 5 688 € 455 € 14 788 €
  • 2.4. Si vous avez déjà souscrit une assurance-vie?

    Si vous avez déjà contracté une assurance-vie, celle-ci peut éventuellement être modifiée en assurance solde restant dû (sous certaines conditions).

    Le mieux est donc de prendre contact avec votre assureur, pour déterminer ensemble si, et dans quelles conditions, votre assurance-vie peut être commuée en assurance solde restant dû.

3. Assurance habitation

  • 3.1. Définition

    Cette assurance garantit l’immeuble, et a pour objet de rembourser le prix ou de reconstruire le logement après un sinistre.

    • Elle est souvent offerte gratuitement par les assurances, soit pendant 1 ou 2 ans, soit jusqu’au moment où l’immeuble en construction est fermé (caractérisé généralement par l’installation du chauffage).
    • Les conditions de cette gratuité peuvent varier légèrement d’un assureur à un autre.

    Dans le cas d’une location, la loi considère que le locataire est responsable du sinistre, sauf s’il peut prouver le contraire.

    • Au locataire de dédommager le propriétaire… et les voisins s’il y a lieu.
    • Généralement le bailleur exige que le locataire souscrive en son nom propre une assurance " habitation ".
  • 3.2. Ce qu’il faut savoir

    Dégâts des eaux – foudre – tempête – grêle – risques électriques – dégâts des eaux – vol – tentative de vol – vandalisme.

    Depuis 1992, la loi prévoit aussi les dommages causés par un attentat ou un conflit du travail.
    En raison de cette extension des risques couverts, l’assurance " incendie " a pris le nom d’assurance " habitation ".

    La responsabilité civile peut généralement être incluse dans le même contrat.

  • 3.3. Détermination de la somme de votre contrat d’assurance habitation

    Il convient donc de calculer ce montant aussi précisément que possible au moment de la conclusion de l’assurance, mais aussi de le réviser régulièrement.

    Il est recommandé de garder des photos et autres preuves éventuelles de vos objets mobiliers et objets de valeur.

4. Assurance décennale

  • 4.1. Définition

    Elle offre au propriétaire la garantie qu’il sera indemnisé durant 10 ans après l’achèvement des travaux, en cas de problèmes de la construction.

  • 4.2. Ce qu’il faut savoir
    • éléments porteurs concourant à la stabilité et à la solidité du bâtiment,
    • éléments qui assurent le clos, le couvert et l’étanchéité,
    • les canalisations, radiateurs, tuyauteries, conduites, gaines et revêtements de toute sorte,
    • en cas de faillite de l’édificateur, l’acquéreur reste protégé durant la période décennale.
  • 4.3. Conseil

    Comme elle n’est pas obligatoire mais qu’elle peut être très utile, il convient au propriétaire de s’assurer - avant l’engagement - que l’édificateur a contracté une telle assurance.

5. Assurance responsabilité civile

  • 5.1. Définition

    Si elle n’est pas comprise dans votre contrat d’assurance " habitation ", souscrivez-y séparément.

    Dans les faits, elle couvre tous les dommages dont vous seriez responsables et qui ne sont pas repris dans les clauses incendie, tempête, dégâts des eaux, etc., de votre assurance " habitation ".

  • 5.2. Ce qu’il faut savoir

    La loi vous tient pour responsable.

    Vous serez tenu d’indemniser intégralement la victime, sans limite ou plafond d’indemnisation.

6. Assurance risque de chantier

  • 6.1. Définition

    Elle intervient pour les dégâts occasionnés pendant la construction de l’immeuble.

  • 6.2. Ce qu’il faut savoir
    • les dommages corporels,
    • les dégâts occasionnés aux immeubles voisins,
    • le vol,
    • les troubles du voisinage.


Tout savoir sur la TVA

1. Faveur fiscale en matière de TVA

  • 1.1. Le taux de TVA au Grand Duché de Luxembourg est de 17%, néanmoins dans certains cas on peut bénéficier d’un taux super réduit de 3%.

    Le gouvernement luxembourgeois a adopté une série de nouvelles lois dans le domaine de la politique du logement afin d’encourager par des mesures précises et ciblées l’offre en matière de logement. Les nouvelles lois allègent la pression fiscale grevant la vente de terrains à bâtir, d’immeubles d’habitation ainsi que l’acquisition et la construction d’immeubles d’habitation.

  • 1.2. Que faut-il entendre par création et rénovation d’un logement ?

    La création d’un logement englobe : 

    • la construction d’un logement, y compris celle d’un garage ou d’un emplacement (à condition de former une unité avec le logement servant d’habitation principale), en exécution d’un contrat de vente d’immeubles à construire et / ou d’un contrat de louage d’ouvrage ou d’industrie;
    • les travaux de construction exécutés en totalité ou en partie par le propriétaire lui-même ou à l’aide de différents corps de métier;
    • la transformation en logement d’un immeuble ou partie d’immeuble existant affecté auparavant à d’autres fins (p.ex. transformation en logement d’un immeuble de bureaux ou la transformation d’une grange en un logement);
    • l’agrandissement d’un logement existant par l’addition ou l’extension de pièces d’habitation.

    La rénovation d’un logement englobe :

    • les travaux substantiels d’amélioration réalisés consécutivement à l’acquisition d’un logement. Lesdits travaux doivent être achevés dans un délai de cinq ans à partir de cette acquisition. Par acquisition, on entend les acquisitions à titre onéreux (p.ex. vente) et les acquisitions à titre gratuit, entre vifs ou par décès (p.ex. donations, successions);
    • les travaux substantiels d’amélioration d’un logement dont la construction date de vingt ans au moins au début desdits travaux. Ces travaux doivent être réalisés dans un délai de deux ans à partir de leur commencement. Les périodes de rénovation peuvent se succéder avec ou sans intervalles.

    Sont exclus du régime de faveur fiscal

    • les équipements mobiliers (y compris les cuisines équipées) à l’exception des poêles de chauffage;
    • la menuiserie intérieure autre que les escaliers, les rampes, les portes et les rebords de fenêtres;
    • les équipements techniques spéciaux, telle qu’une installation d’alarme;
    • l’aménagement des alentours, à l’exception de la voie d’accès direct au logement et au garage;
    • les frais de notaire, d’architecte et d’ingénieur-conseil;

    Travaux pouvant bénéficier de la faveur fiscale en matière de TVA:

    Travaux Création du logement Rénovation suite à l’acquisition Rénovation de logements âgés de minimum 20 ans
    Travaux d’excavation Oui Oui Non
    Éléments porteurs concourant à la stabilité ou à la solidité du bâtiment Oui Oui Oui
    Éléments assurant les clos, le couvert et l’étanchéité, y compris les chapes Oui Oui Oui
    Construction ou démolition de murs intérieurs de séparation Oui Oui Oui
    Percée de nouvelles portes ou de fenêtres Oui Oui Oui
    Murage de portes ou de fenêtres existantes Oui Oui Oui
    Façades Oui Oui Oui
    Plâtrage de bâtiment Oui Oui Oui
    Escaliers et rampes Oui Oui Oui
    Plafonds et cloisons fixes Oui Oui Oui
    Portions de canalisations, tuyauteries, conduites et gaines de toutes sortes logées à l’intérieur des murs, plafonds ou planchers, ainsi que celles logées dans la terre et servant au raccordement aux infrastructures publiques Oui Oui Oui
    Ascenseurs et monte-charge dans les maisons à appartements ainsi que les charpentes fixes Oui Oui Non
    Bâtis et huisseries des portes intérieures Oui Oui Non
    Portes intérieures Oui Oui Non
    Équipements sanitaires Oui Oui 1
    Installation de chauffage Oui Oui 1
    Serrurerie de bâtiment Oui Oui Non
    Revêtement en tout genre pour murs, sols et plafonds Oui 2 Non
    Peinture intérieure et extérieure, y compris les papiers peints Oui 2 Non
  • 1.3. La procédure de remboursement de la TVA
    • pour les achats de matériaux de construction, c’est-à-dire lorsque le propriétaire effectue les travaux lui-même sans recourir aux différents corps de métier;
    • pour les ventes d’immeubles neufs non encore affectés et pour les contrats de vente d’immeubles à construire dans la mesure où ils portent sur des constructions réalisées au moment du contrat;
    • pour les factures dont le montant hors taxe ne dépasse pas 3 000 €;
    • dans les cas où l’affectation effective du logement n’est pas encore déterminée au cours de la création ou de la rénovation du logement.

    Chaque facture doit individuellement porter sur un montant hors TVA dépassant mille deux cent cinquante euros (1 250 €).

  • 1.4. Attention : Tout droit de restitution de la TVA se prescrit par 5 ans à compter du 31 décembre de l’année civile à laquelle se rapporte l’impôt à restituer.

    Toute personne ayant effectué ou fait effectuer les travaux énumérés ci-avant, sans bénéficier de l’application directe du taux de 3%, peut demander le remboursement de la TVA, à condition que:

    • la demande porte sur un montant global hors TVA dépassant 3 000 € et couvre une période minimale de 6 mois;
    • la prescription prévue pour la restitution de la TVA n’est pas acquise;
    • le montant total de la faveur fiscale en matière de TVA n’excède pas 50 000 € par logement créé ou / et rénové.

    Un relevé des factures accompagné des originaux des factures ainsi que des preuves de paiement est à annexer.

  • 1.5. Remboursement de l’avantage fiscal

    D’après la réglementation applicable avant l’entrée en vigueur de ce texte, l’avantage fiscal accordé était remis en cause lorsque le logement pour lequel il avait été accordé était vendu ou affecté à des fins autres que d’habitation principale dans les dix ans à partir du 1er janvier de l’année d’achèvement des travaux avantagés.

    • En cas de vente, il n’y avait pas lieu à régularisation du moment que l’acheteur reprenait les obligations en la matière du vendeur.
    • L’avantage fiscal obtenu était à restituer à concurrence de 1/10ème par année restant pour parfaire la période décennale.

    Conformément au nouveau texte, l’avantage fiscal est à restituer intégralement avec intérêts au taux légal à compter du jour de son octroi, si le logement est affecté à d’autres fins que d’habitation principale dans un délai de deux ans à compter du 1er janvier de l’année suivant celle au cours de laquelle les travaux éligibles ont été achevés.

    • La restitution incombe exclusivement au bénéficiaire de l’avantage fiscal.
    • Le défaut d’affectation dans ce délai est assimilé à une affectation à des fins autres que d’habitation principale.

2. L’application directe du taux de 3%

  • 2.1. Depuis le 1er janvier 1992, le taux normal de la TVA est de 17%.

    Afin de stimuler la construction de logements, l’État soumet la création et la rénovation d’un logement au taux super-réduit de 3%, à condition qu’il soit affecté à des fins d’habitation principale, soit directement par le propriétaire, soit indirectement dans le locataire.

    Par logement, on entend tout immeuble ou partie d’immeuble représentant une unité distincte (p.ex. appartement) susceptible d’être habitée à titre principal, y compris garage, cave et parties communes intérieures qui en sont les accessoires.

    L’utilisation simultanée d’un logement à des fins d’habitation principale et à d’autres fins donne droit à la faveur fiscale, à condition que la surface réservée à l’habitation principale dépasse trois quarts de la surface totale.
    Lorsque cette surface est inférieure ou égale à ladite proportion, le bénéfice de la faveur fiscale n’est accordé que proportionnellement à la partie réservée à l’habitation principale.

  • 2.2. La procédure de l’application directe du taux super-réduit de 3%

    Peut être autorisée pour les travaux de création et de rénovation effectués par les corps de métier dans les limites et les conditions fixées par le règlement grand-ducal du 30 juillet 2002 concernant l’application de la taxe sur la valeur ajoutée à l’affectation d’un logement à des fins d’habitation principale et aux travaux de création et de rénovation effectués dans l’intérêt de logements affectés à des fins d’habitation principale et fixant les conditions et modalités d’exécution y relatives.

    • Cette nouvelle procédure n’est permise que pour les travaux réalisés après le 31 octobre 2002.
    • L’assujetti (le fournisseur), chargé de l’exécution du travail, présente une demande d’application directe du taux super-réduit à l’administration de l’enregistrement et des domaines pour agrément.
    • Outre les données se rapportant à son entreprise, il fournit les indications concernant son client et l’immeuble en question.
    • Il va sans dire que ces derniers détails sont complétés par le propriétaire.
    • Finalement, il décrit sommairement la nature des travaux à faire ainsi que le coût approximatif.

    La demande, respectant la forme prescrite par l’administration, est signée par l’assujetti et contresignée par son client.
    Dans la pratique, on peut s’imaginer que l’entreprise envoie ladite demande avec son devis au client afin qu’il l’approuve, la complète et la signe.

    Sans une autorisation préalable, l’entreprise est obligée de facturer le taux généralement applicable en la matière et le propriétaire doit recourir à la procédure de remboursement afin de bénéficier, le cas échéant, de la restitution de la TVA jusqu’au taux super-réduit de 3%.

    La faveur fiscale résultant de l’application directe du taux super-réduit de 3% respectivement du remboursement jusqu’au taux de 3% ne peut excéder 50 000 € par logement créé ou / et rénové.

  • 2.3. Information complémentaire

    Si le bénéficiaire ou ses ayants-droits vendent le logement ou en changent l’affectation dans un délai de 10 ans, ils doivent restituer en tout ou en partie la faveur fiscale.

    Toutefois, en cas de vente, il est fait abstraction de la régularisation lorsque l’acquéreur continue à affecter le logement aux fins d’une habitation principale et à condition qu’il déclare continuer la personne du cédant dont il reprend les droits et obligations en matière de TVA.

    Toute transmission à titre onéreux ou affectation à des fins autres que l’habitation principale est à déclarer par écrit à l’administration, sous peine d’amende, dans le délai d’un mois.



Tout savoir sur le crédit d'impôt

1. Principe & Conditions

  • 1.1. Le crédit d’impôt : Principe & Conditions

    L’octroi du crédit d’impôt est subordonné à certaines conditions, notamment :

    • l’occupation effective et personnelle du logement acquis, endéans un délai de deux ans et pendant une durée de cinq ans, sauf les dérogations y prévues ;
    • défense de location ou d’affectation à d’autres fins pendant cinq années ;
    • la condition de résidence au Luxembourg au moment de la passation de l’acte notarié et le report de l’octroi si cette condition est remplie plus tard.
    • la loi prévoit que l’acquéreur doit être une personne physique « résidente au Grand-Duché de Luxembourg et inscrite au bureau de la population d’une commune »;
    • les personnes qui ne résident pas encore au Luxembourg, mais qui ont l’intention d’y établir leur résidence effective, n’obtiendront pas immédiatement la réduction d’impôt prévue dans la loi.

    L’abattement leur est appliqué lorsqu’ils occupent réellement l’immeuble.
    Il est important de noter que ces acquéreurs sont tenus également à la condition que l’acte notarié contienne les engagements prévus à l’article 7 de la loi, notamment celui d’occuper personnellement l’immeuble.

    Pour obtenir la restitution des droits, l’acquéreur adressera une demande écrite au receveur compétent, appuyée d’un certificat de résidence.

    Après cinq ans d’occupation, les acquéreurs sont libres de disposer de leur logement, l’abattement étant définitivement acquis.
    Pour obtenir une nouvelle réduction il faut notamment que deux conditions soient remplies :

    • il faut qu’il reste un solde du crédit d’impôt à l’acquéreur ;
    • il faut habiter personnellement ce nouveau logement ;

2. Objet de l’acquisition

  • 2.1. Le crédit d’impôt : Objet de l’acquisition
    • aux places à bâtir situées dans une zone d’habitation et sur laquelle il peut être érigé immédiatement une construction en vertu d’un règlement sur les bâtisses ;
    • aux immeubles « destinés à servir d’habitation » principale, personnelle et effective à son propriétaire, sont compris également les immeubles en voie de construction ;
    • aux dépendances bâties ou non : a titre d’exemple, on citera parmi les dépendances bâties, garages, remises, granges ; les dépendances non bâties p.ex. les jardins, toutes ces dépendances pouvant être soit attenantes ou séparées de l’immeuble d’habitation principale, mais situées à proximité de celui-ci.

3. Délai et durée d’occupation

  • 3.1. Le délai d’occupation

    Le délai d’occupation ie le délai dans lequel les acquéreurs doivent occuper l’immeuble acquis.
    L’article 10 stipule que l’occupation doit être effective dans un délai de deux ans à compter de la date de l’acte notarié d’acquisition. En cas d’acquisition d’une place à bâtir ou d’un immeuble en voie de construction, ce délai est fixé à quatre ans.
    Toutefois, ceux-ci peuvent être prorogés par décision du directeur de l’administration de l’enregistrement.

    En cas de non respect du délai d’occupation :
    A défaut de demandes en prorogation, l’inobservation des délais de deux respectivement quatre ans, respectivement prorogés, donne lieu au remboursement total de l’abattement accordé pour l’opération concernée.
    Dans tous les cas où il y a lieu au remboursement, celui-ci est restitué à l’administration avec les intérêts légaux à partir du jour de l’octroi de l’abattement.

  • 3.2. La durée d’occupation

    La durée d’occupation, ie le temps d’occupation de l’habitation, requis pour bénéficier définitivement de l’abattement fiscal.

    L’occupation doit rester un fait acquis pendant une durée ininterrompue de cinq ans au moins.
    Toutefois le directeur de l’administration de l’enregistrement peut dispenser de cette condition dans les cas où celle-ci ne peut être respectée pour des cas de force majeure ou à la suite d’une situation telle que :

    • la maladie de l’acquéreur, rendant impossible l’occupation de l’immeuble,
    • la vente forcée de l’immeuble,
    • l’expropriation pour cause d’utilité publique,
    • le divorce ;

    Cette liste n’est pas limitative. D’autres cas pourront être pris en considération, pour autant que les faits et circonstances de l’abandon sont indépendants de la volonté ses bénéficiaires.

    En cas de non respect du délai d’occupation :
    Les acquéreurs, qui au cours de la période d’occupation de cinq ans, vendront l’immeuble respectivement l’affecteront à un autre usage sont soumis à l’obligation de remboursement comme en cas de non respect du délai d’occupation.
    Étant donné que ce remboursement a pour effet de reconstituer le crédit d’impôt jusqu’à concurrence de l’abattement consenti et remboursé, les acquéreurs jouiront de nouveau de la totalité de leur crédit, sous réserve de rembourser les intérêts dus sur l’abattement.



Déménager sereinement

1. Déménager n’est pas une mince affaire

  • 1.1. En bref

    Enfin. Vous avez trouvé votre nouveau logement et maintenant vous vous apprêtez à déménager. Quoi de plus simple, pensez-vous ! La réalité risque de vous détromper rapidement.

    Le déménagement ne s'improvise pas. Au contraire, plus vous vous y prendrez tôt, plus vous serez prévoyant, et plus il se déroulera de manière souple et fluide. En général vous voulez transférer votre habitation sans dégâts, pertes ou complications administratives. Pour ce faire il vous faut prendre quelques précautions.

    Aussi, pour vous éviter des déconvenues, nous vous proposons quelques conseils pratiques, de bon sens : ce qu'il ne faut pas oublier avant, pendant et après le déménagement.

2. Conseils pour avant, pendant et après votre déménagement

  • 2.1. Réaliser le déménagement par ses propres moyens

    Louer une camionnette et convoquer quelques amis, est la façon la moins coûteuse pour réaliser son déménagement.

    Ce jour là vous devrez vous dépenser et y mettre toute votre volonté…

  • 2.2. Ce qu'il faut prévoir
    • louer la camionnette pour le déménagement
    • convoquer quelques amis et/ou famille
    • rassembler des caisses en nombre suffisant
    • emballez le plus de matériel possible
    • numérotez vos caisses et faites une liste séparée de leur contenu
    • inscrivez sur la caisse le local dans lequel elle doit être déposée
    • numérotez les pièces détachées lorsque vous démontez vos meubles et conservez les vices dans un sachet
    • conservez en lieu sur les documents importants (clefs, livret & contrat de mariage, documents bancaires, diplômes, autres…)
    • n’oubliez pas de contacter les services responsables pour la lecture et fermeture des compteurs de votre ancien logement, ainsi que pour l’ouverture dans votre nouveau logement des raccordements aux réseaux publics de distribution (eau, gaz, électricité…)
    • pensez à transférer votre ligne téléphonique
    • demandez à la poste de procéder à la réexpédition automatique de votre courrier sur la nouvelle adresse
    • contactez votre compagnie d’assurances pour transférer votre assurance habitation sur votre nouveau logement.
  • 2.3. Lorsque vous arrivez dans votre nouveau logement
    • changez les clés des portes d’entrée de votre nouveau logement
    • branchez au plus vite votre frigo et votre freezer
    • vérifiez que vos meubles n’ont pas été endommagés
    • commencez par monter vos meubles
    • rangez au plus vite les documents importants
    • n’oubliez pas de vous domicilier dans votre nouvelle commune
    • saluez vos nouveaux voisins…

3. Faites appel à des professionnels pour votre déménagement

  • 3.1. Ce qu’il faut savoir

    Les entreprises professionnelles de déménagement vous permettent d’économiser votre temps et vos efforts. Pour éviter la casse, mieux vaut faire appel à une équipe de déménageurs professionnels. Conseils et savoir-faire sont en effet très appréciables dans ces moments toujours un peu fébriles. Les professionnels sont expérimentés et mieux organisés, ils ont aussi un matériel adéquat qui leur permettra de ne pas endommager les meubles et vos objets fragiles.

    De plus, en cas de bris ou de détérioration par un déménageur, les dégâts seront couverts par l’assurance de la société, responsable contractuellement des biens qui lui ont été confiés.

  • 3.2. Les critères à tenir en compte
    • prenez rendez-vous largement à l’avance (si possible 2 mois avant votre déménagement)
    • faites établir un devis précis
    • contactez plusieurs entreprises de déménagement pour comparer les prix
    • choisissez une entreprise reconnue par la prestation de bons services
    • soyez attentifs aux conditions générales et particulières
    • après le déménagement, déballez les caisses et contrôlez tout le mobilier au plus vite
    • en cas de litige avec votre déménageur, nous vous conseillons d’adresser une lettre recommandée avec avis de réception dans les 3 jours suivants le déménagement afin de notifier les dommages et demander l’indemnisation prévue au contrat.

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