FAQ

Financer son projet

1. Le projet & conseils pratiques

  • 1.1. Acquérir un appartement dans une résidence sur plans

    Étape 1

    Vous signez un acte de vente en état futur d’achèvement qui prévoit de payer le prix total par tranches, selon l’état d’avancement des travaux.

    Ce genre de contrat est régi par la loi luxembourgeoise.

    Étape 2

    Le promoteur est obligé de vous proposer une garantie d’achèvement, qui sera annexé à l’acte notarié de vente et enregistrée avec lui.

    Par cette garantie, une banque s’engage à payer les sommes nécessaires à l’achèvement complet de la construction conformément aux termes du contrat, pour le cas où le vendeur n’exécute pas son obligation d’achèvement.

    La banque peut remplacer cette garantie d’achèvement par une garantie de remboursement. Dans ce cas, elle s’engage à rembourser à l’acquéreur les versements effectués par ce dernier.

    Étape 3

    Outre l’acte de vente, vous signez également un acte de copropriété fixant les parties communes.

    Un règlement de copropriété définit entre les copropriétaires les règles de la vie en commun.

    Lors de la réception de votre nouveau logement, un protocole de réception faisant état des manquements et des défauts éventuels est établi. En contresignant ce protocole, le constructeur s’engage à effectuer les travaux nécessaires dans les meilleurs délais.

    La garantie décennale accordée par le constructeur couvre le bâtiment de vices cachés pendant 10 ans à dater de la réception de l’appartement.

  • 1.2. Acheter une maison ou un appartement existant

    L’avis d’un expert en bâtiment peut également vous être utile pour estimer la valeur de la bâtisse, dépister les vices cachés (fissures, humidités) et évaluer les réparations à exécuter.

    Lorsque vous avez trouvé la maison ou l’appartement qui vous convient, vous pouvez signer un compromis de vente.

    Pour le cas où l’acheteur finance l’acquisition immobilière par un prêt, il est d’usage d’ajouter au compromis une clause suspensive prévoyant l’annulation pure et simple de celui-ci si les fonds nécessaires ne sont pas obtenus auprès de la banque.

    Certains travaux de rénovation ou de transformation peuvent s’avérer indispensables.

    Le cas échéant, n’oubliez pas de demander auprès de l’Administration communale les autorisations nécessaires.

  • 1.3. Choisir un terrain à bâtir approprié
    1. Représente-t-il un véritable terrain à bâtir, doté d’une autorisation de construire délivrée par l’Administration des Ponts et Chaussées est requise pour l’alignement de la maison.
    2. Vous devez disposer d’un permis de construire, accordé sur base de votre plan d’architecte par l’Administration communale.
    3. Les raccordements indispensables, tels que les égouts, l’eau, l’électricité, le téléphone et éventuellement le gaz sont-ils disponibles ?
    4. Le terrain ne comporte-t-il pas de servitudes cachées, comme un passage, une source, une canalisation communale ?

    L’Administration communale, l’Administration du Cadastre, votre notaire et votre architecte pourront vous fournir les réponses à ces questions.

  • 1.4. Construire une maison individuelle

    Si vous désirez vous occuper personnellement des différentes phases du projet, la construction sur mesure vous garantit un large éventail de possibilités d’intervention. L’architecte en charge de votre plan élabore un avant-projet qui tient compte à la fois de vos goûts et de vos possibilités financières. Il prépare également un descriptif détaillé donnant des indications précises sur les finitions intérieures et extérieures, les installations et les matériaux utilisés. Une fois le projet définitif arrêté, l’architecte vous fournit un plan détaillé et planifie les diverses phases de la construction.

    Il vous revient de soumettre des appels d’offres aux différents corps de métiers concernés, d’examiner les soumissions et de choisir les entreprises qui travailleront à l’exécution de votre projet. Votre architecte peut vous aider à trouver l’entreprise de construction la plus compétitive et la plus compétente, avec des références vérifiables.

    Afin de vous décharger de la responsabilité et de la mise en œuvre des travaux, vous pouvez choisir la formule « maison clés en main ». L’entreprise de construction coordonne les travaux, surveille et garantit les délais et la qualité des prestations. Vous signez avec le constructeur un contrat d’achat ou de construction assorti d’un cahier des charges décrivant les travaux à réaliser.

    Si le prix de votre maison est à payer par tranches, vous êtes en droit de demander à votre constructeur la garantie financière d’une banque. Par cette garantie, la banque s’engage à payer les sommes nécessaires à l’achèvement de la construction, pour le cas où le constructeur n’exécute pas son obligation d’achèvement.

    Le jour de la remise de clés, vous signez avec le constructeur un protocole de réception de la maison, qui constate la fin des travaux et leur conformité au descriptif. Une garantie décennale, couvrant pendant 10 ans l’ensemble de l’œuvre des vices cachés, vous est accordée par le constructeur. Elle débute à la date de la réception de la maison et doit figurer par écrit dans le protocole de réception.

2. Le prêt immobilier : taux intérêt et durée

  • 2.1. Explications générales
    • le crédit immobilier est un crédit pour acheter un bien immobilier : terrain à bâtir, appartement, maison…
    • il s’agit souvent d’un crédit hypothécaire (d’un crédit avec hypothèque)
    • en faisant une hypothèque sur un bien immobilier, le souscripteur met en gage un bien (généralement le bien immobilier pour lequel le crédit est demandé), qui constitue la garantie pour l’organisme qui émet le crédit à l’emprunteur
    • ce bien immobilier mis en gage est inscrit au registre des hypothèques et le prêteur (l’organisme de crédit) se réserve un droit de priorité de remboursement si l’emprunteur devait vendre son bien pour régler ses dettes
    • les intérêts constituent le coût du crédit immobilier, et donc la rétribution de l’organisme de crédit.
  • 2.2. Type de taux d’intérêts

    Taux variable

    • moyen de financement le plus utilisé au Luxembourg
    • adapté régulièrement à l’évolution des taux d’intérêts du marché
    • permet aussi d’effectuer des remboursements supplémentaires et de raccourcir de cette façon la durée du prêt
    • comporte peu de risques, car le taux est celui du marché

    Taux fixe révisable

    • le taux d’intérêt est fixé en général pour une période 3, 5 ou 10 ans
    • durant cette période, le taux reste inchangé, ce qui permet de prévoir exactement les montants à rembourser et protège l’emprunteur contre une hausse éventuelle des taux d’intérêts jusqu’à la prochaine révision des taux
    • à l’échéance de la période choisie, le taux d’intérêt est revu et peut de nouveau être fixé pour une période fixe, ou remplacé par un taux variable

    Taux fixe à long terme

    • le taux est fixé lors de la signature du contrat pour toute la période du crédit (généralement 15 ou 20 ans)
    • avantage : le montant des remboursements peut donc être prévu exactement
    • désavantage : l’emprunteur est protégé contre une éventuelle hausse des taux du marché, mais ne bénéfice pas non plus d’une éventuelle baisse de ces taux
    • possibilité de souscrire un prêt avec partie variable et partie fixe pour balancer le risque
  • 2.3. Durée du crédit immobilier
    • la durée peut varier en fonction des désirs de l’emprunteur et de ses facultés de remboursement
    • elle peut aussi varier avec le type de l’objet à financer
    • dans le cas du taux variable, la durée peut aussi être réduite par des remboursements anticipés
    • à Luxembourg, la durée la plus commune d’un prêt au logement est de 20 ans
    • la tendance est que les organismes financiers prolongent de plus en plus la durée des prêts au logement pour en faciliter l’accès à leurs clients
    • des organismes financiers proposent une durée de 20 à 30 ans
    • certaines banques de la place prolongent sous certaines conditions particulières la durée des prêts au logement jusqu’à 40 ans

3. Plan de financement

  • 3.1. Le plan de financement permet à l’acquéreur de bien connaître le montant à emprunter.

    En effet, le solde obtenu entre d’une part, toutes les dépenses à faire pour réaliser l’acquisition ou la construction du logement et d’autre part toutes les différentes ressources de financement dont vous disposez, représentera le montant à emprunter.

    Afin de vous aider à établir le plan de financement de votre projet immobilier, vous pouvez vous servir du tableau récapitulatif ci-dessous dans lequel nous avons repris les dépenses à supporter et les ressources financières dont vous pourrez éventuellement disposer.

    DÉPENSES RESSOURCES
    Coût du terrain
    Prix de la construction / acquisition
    Coût d’aménagements et de transformation
    Frais d’acte de vente
    Frais d’acte hypothécaire
    Frais d’architecte
    Prime d’assurance solde restant dû *
    Frais imprévus
    Frais accessoires
    Épargne / fonds propres
    Fonds provenant d’un plan d’épargne logement
    Produit résultant d’une assurance vie
    Dons divers
    Primes accordées par l’État
    Primes accordées par la Commune
    Remboursement de la TVA
    TOTAL DES DÉPENSES TOTAL DES RESSOURCES

    La formule pour établir le financement nécessaire à la construction / acquisition de votre logement :

    TOTAL DÉPENSES - TOTAL RESSOURCES = PRÊT AU LOGEMENT NÉCESSAIRE

    l’assurance solde restant dû vous permet d’assurer un certain capital en cas de décès pendant une période déterminée.
    Dans le cadre d’un prêt immobilier, si l’assuré décède au cours de cette période, la compagnie d’assurances s’engage à rembourser le solde du prêt restant dû au bénéficiaire.
    Les proches sont mis à l’abri des charges financières liées au crédit en cas de décès de l’assuré.

4. Remboursement et garanties

  • 4.1. Remboursement
    • du montant emprunté
    • du taux d’intérêt
    • de la durée du financement

    En principe, le remboursement commence avec l’octroi du crédit immobilier. Cependant, la plupart des organismes de crédit permettent à l’emprunteur de commencer ses remboursements après une période d’utilisation à convenir il s’agit du remboursement du capital différé.

    Ainsi, si vous avez acheté un logement dont la construction ou la rénovation n’est pas encore achevée et que vous continuez à payer le loyer de votre demeure actuelle, vous ne remboursez, jusqu’au moment du déménagement, que les intérêts dus pour cette période. Les mensualités « normales » ne sont payées qu’à partir du déménagement.

    Considérez le tiers (33%) de vos revenus permanents comme point de repère pour décider judicieusement de la partie de votre budget à attribuer aux remboursements mensuels de votre prêt logement.

    Vous voulez vous assurer un budget équilibré ? Maintenez un niveau de vie approprié, en tenant compte de vos revenus permanents et de vos charges fixes.

    Exemple de calcul du revenu disponible et de la capacité de remboursement

    La capacité de remboursement conseillée pour cet exemple est de :

    Revenu mensuel disponible (5 756,00 €) x 33 % (soit un tiers de vos revenus)
    = 1 899,69 €
    Revenu mensuel net de l’époux (impôts déduits)
    Revenu mensuel net de l’épouse (impôts déduits)
    + Allocations familiales
    + Autres revenus fixes (=après impôts)
    3 000,00 €
    3 000,00 €
    185,60 €
    0 €
    TOTAL DES REVENUS 6 185,60 €
    - Charges actuelles mensuelles (prêts en cours, prime d’assurance…) 429,00 €
    REVENU MENSUEL NET DISPONIBLE 5 756,60 €

    Ce solde ne doit pas dépasser +/- un tiers (1/3) du revenu mensuel disponible afin de vous permettre de mener une vie décente.

  • 4.2. Garanties

    L’obtention d’un crédit immobilier est soumise à certaines conditions de base ainsi qu’à des garanties requises par l’organisme de crédit.

    • L’organisme de crédit exige en général un apport personnel de l’emprunteur (de 10 à 25% du coût total), qui est en fonction de sa situation et de s es possibilités de remboursement.
    • En général, la banque ne veut p.ex. pas financer les frais qui n’ajoutent rien à la valeur de l’immeuble, comme la prime d’assurance, les frais d’hypothèque…
    • Dans certains cas (si les moyens de remboursement de l’emprunteur sont largement garantis et que le risque de non-remboursement est limité), le financement de la totalité des coûts par l’organisme de crédit est possible.
    • Grâce à l’hypothèque, le bien immobilier est lui-même pris en garantie par l’organisme de crédit, qui se réserve le droit de donner le bien immobilier en vente lorsque le débiteur ne peut plus faire face à ses remboursements.
    • Ceci constitue cependant une mesure extrême, appliquée uniquement s’il n’y a pas d’autre solution.
    • L’organisme de crédit exige en général aussi une assurance solde restant dû, qui couvre le solde à rembourser en cas de décès prématuré de l’emprunteur.
    • L’organisme de crédit exige la souscription d’une assurance incendie (le plus souvent gratuite) pendant la période de construction d’un immeuble
    • D’autres garanties sont envisageables, telles que :
      • une cession sur salaire
      • une hypothèque sur un autre immeuble
      • le nantissement d’un compte de portefeuille-titres
      • une garantie bancaire
      • la mise en gage d’une assurance-vie
      • le cautionnement d’une autre banque ou l’aval d’un tiers
      • etc.

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